De ce acest boom imobiliar în mijlocul unei pandemii?
– Stimulentul fiscal și monetar masiv aplicat de Guverne.
– Ratele scăzute ale dobînzii fac atractivă contractarea ipotecii.
Riscul executărilor silite asupra locuințelor persistă.
Ce se întâmplă în această criză, astfel încât prețurile locuințelor crește în timp ce economia scade?
Criza economică generată de Covid-19 a afectat economia europeană. PIB-ul zonei euro a scăzut cu 6,6% în 2020, cifră fără egal în timp de pace. Mai mult, economia s-a contractat din nou (dublă recesiune) în primul trimestru al anului 2021 (ianuarie-martie). Cu toate acestea, aceste date contrastează cu creșterea puternică a prețurilor locuințelor în mare parte a Europei (5,1% conform Comisiei Europene). Se argumentează prin lipsa de locuințe și prețuri crescânde în Olanda, Germania, Danemarca. În timp ce în Spania prețul locuințelor a început să revină pe creștere după „calmul tensionat” din 2020.
Potrivit datelor Comisiei Europene (Eurostat), în timpul crizei din 2009-2013, prețurile locuințelor din zona euro au scăzut, în mare parte după explozia bulei imobiliare în țări precum Spania sau Irlanda. Cu toate acestea, de această dată locuințele nu numai că cresc într-un mod aproape generalizat, ci și cu cea mai mare intensitate din 2006.
Conform raportului indicelui global al prețurilor la locuințe al lui Knight Frank, prețurile au crescut în medie cu 7,3% din martie până în martie, Turcia fiind pe primul loc cu o creștere de 32%, urmată de Noua Zeelandă cu 22%., 1%. Pe locul cinci s-a situat SUA, cu o creștere a prețurilor de 13,2%, cea mai mare creștere din decembrie 2005.
În Asia, Singapore a înregistrat cea mai mare creștere a prețurilor, cu 6,1%, urmată de Coreea de Sud cu 5,8% și Japonia cu 5,7%. Hong Kong, cea mai scumpă piață imobiliară din lume, a înregistrat o creștere de 2,1%. Indicele compară prețurile medii din 56 de țări și teritorii.
Mathias Pleissner și Reber Acar, analiști la agenția germană Scope Ratings, adaugă că, odată cu baza lor de date, prețurile locuințelor din Europa au crescut în 2020 mai mult decât oricând în ultimul deceniu. Datele gestionate de această agenție germană vorbesc despre o creștere a prețurilor mai mare decât cea publicată chiar de Comisia Europeană: „Prețurile locuințelor în Europa au crescut în medie cu 6,2% în 2020. Această cifră dublează rata anuală din ultimul deceniu și este chiar mai mare decât creșterea din ultimii cinci ani, care au fost foarte pozitive din punct de vedere economic „, spun acești experți.
Există multe motive care pot explica această decuplare între prețurile locuințelor și economia reală. Pe de o parte, politicile fără precedent ale băncilor centrale și ale guvernelor de a contracara lovitura crizei Covid-19 au protejat populația prin ajutoare precum șomajul tehnic, moratorii în ipoteci și respectiv familiile nu au trebuit să-și „vândă” casa pentru a suporta în timpul acestei crize, cel puțin până în prezent, astfel încât oferta de locuințe de vânzare (un factor care pune presiune pe prețurile mici) nu a crescut.
În plus, perspectivele unei crize profunde, dar care, în principiu, trebuia să fie foarte scurtă, a determinat mulți proprietari să îndure până la sfârșit. „Unii vânzători au fost reticenți în a-și scoate la vânzare proprietățile, amânând decizia în speranța unui moment mai bun, o perspectivă post-covid-19. Acest lucru a contribuit la o anumită penurie de aprovizionare în Europa în ultimul an. Pe de altă parte, numărul mediu de zile în intervalul în care o proprietate este pe piață a crescut în unele țări, cum ar fi Bulgaria, Franța și Germania „, asigură raportul Remax Europe.
Raportul Remax Europe sugerează că 30% dintre europeni s-au gândit să se mute din martie 2020 și 40% dintre europeni vor lua în considerare angajarea pe piața imobiliară în 2021 pentru a cumpăra sau vinde. Acest sentiment este cel mai puternic în Spania (58%), Portugalia (50%) și Turcia (43%).
În timp ce apartamentele și casele unifamiliale au cea mai mare activitate în întreaga Europă, proprietățile de agrement sunt cele mai solicitate în Grecia, Republica Cehă, Italia și Slovacia, iar cumpărătorii care se mută generează cea mai mare parte a cererii în aceste regiuni. Proprietățile de lux sunt cele mai solicitate în Norvegia și Polonia, piața imobiliară de lux rămânând constantă în regiuni precum România și Franța. Se așteaptă ca acest lucru să continue pe tot parcursul anului 2021, mai ales că mai mulți cumpărători iau în considerare modificările stilului de viață datorate COVID-19. În ceea ce ține de preț, 3% cred că prețurile vor crește, 32% cred că prețurile vor rămâne la fel, 15% cred că prețurile vor scădea.
De ce acest boom imobiliar în mijlocul unei pandemii?
– Stimulentul fiscal și monetar masiv aplicat de Guverne.
Una dintre explicațiile directe ale studiului Knight Frank constă în ajutoarele fiscale și monetare masive pentru a stimula economiile în timpul crizei de sănătate Covid-19.
După cum a subliniat Isabel Schnabel, membru al Comitetului executiv al BCE, majoritatea economiilor au fost acumulate de gospodăriile cu venituri mai mari, care au, în general, o tendință mai mică de consum a venitului de bază decât gospodăriile cu venituri mai mici.
– Ratele scăzute ale dobînzii fac atractivă contractarea ipotecii.
„În ceea ce privește cererea de locuințe, ratele scăzute ale dobânzii rămân principalul motor. La fel, pandemia ar fi putut întări cererea, întrucât oamenii se simt mai confortabil deținând o proprietate în perioadele de lucru la distanță. De asemenea, cumpărătorii tipici de case sunt până acum mai puțin afectați de șomaj. Economiile suplimentare sunt cel mai probabil folosite pentru investiții „, spun cei de la Scope Ratings.
– Investiția capitală este o componentă a PIB care tinde să reacționeze excesiv la mișcările economiei.
Pe de altă parte, criza a avut un impact asupra construcției de case noi. Odată cu recesiunea, construcția de case noi a fost aproape înghețată, cel puțin pentru o vreme, restricționând în continuare oferta și împingând prețurile în sus.
Banca olandeză Rabobank asigură că acesta este unul dintre factorii care determină prețul locuințelor în Olanda, în timp ce analiștii ING subliniază că este și în Franța, unde „este probabil ca oferta de locuințe noi să fie sub presiune ca urmare a închiderii sectorului construcțiilor și a scăderii productivității în 2020. Acest lucru va pune presiune asupra prețurilor locuințelor noi, mai ales în acest an când vor intra în vigoare noi reglementări de mediu care cresc costurile de construcție ”.
Economiștii ING prezic că prețurile proprietăților în Franța vor crește anul acesta, dar mai puțin decât în 2020 (au crescut cu 5,4%), vor face acest lucru cu 1,5% și 2%. „Ne așteptăm, de asemenea, la mai puțin dinamism în orașele mari decât în cele de dimensiuni medii, așa cum sa întâmplat de la sfârșitul anului 2020”, subliniază aceștia.
Măsuri pentru răcirea pieței
Pe de altă parte, frica de o bulă imobiliară, care a determinat mai multe țări să aplice măsuri pentru răcirea pieței. Noua Zeelandă, de exemplu, a eliminat stimulentele fiscale pentru investitorii imobiliari și guvernul se așteaptă ca inflația prețurilor locuințelor să încetinească la doar 0,9% în iunie anul viitor. De asemenea, China, care a adoptat o serie de măsuri pentru reducerea împrumuturilor bancare acordate sectorului.
Raportul Knight Frank menționează că „dacă guvernele vor lua măsuri și vor lua măsuri de stimulare fiscală care se vor încheia la sfârșitul acestui an pe diferite piețe, încrederea cumpărătorilor va fi probabil mai puțin exuberantă”. În plus, trebuie luată în considerare amenințarea noilor variante de Covid-19, iar posibilele întârzieri în vaccinare pot exercita o presiune asupra prețurilor.
Riscul executărilor silite asupra locuințelor persistă.
În Spania, numărul de executări silite asupra locuințelor obișnuite a crescut cu 84,1%, la 3.207, în primul trimestru al anului comparativ cu aceeași perioadă a anului 2020, înregistrând cea mai mare cifră din ultimii patru ani.
Perioada bulei imobiliare anterioare 2005-2008 concentrează 52,2% din executările silită ipotecare inițiate între ianuarie și martie. 18,8% din sechestrele ipotecare inițiate asupra locuințelor în primul trimestru 2021 corespund ipotecilor constituite în 2007; 13,7% la ipoteci constituite în 2006 și 10,6% la ipoteci în 2005.
Se prevede că odată cu ridicarea de către Guverne a restricțiilor de executare silită, anulare a vacanțelor aplicate la plata datoriilor sau ridicarea altor tipuri de moratorii, inclusiv ipotecă, băncile vor fi nevoite să acționeze conform cardului normativ pentru a evita crearea unor portofolii masive de credite neperformante.
